Quando si configura il cambio di destinazione d’uso di un immobile? Come funziona e qual è la normativa che lo regola? Conoscere i dettagli è importante per evitare onerose sanzioni.

La destinazione d’uso è definita dalle funzioni che l’immobile è chiamato a svolgere: abitazione, ufficio, edificio commerciale o destinato ad attività produttive ecc. In base a queste viene registrato al catasto come immobile residenziale, commerciale e così via. 

Ma cosa succede se si vuole convertire l’utilizzo di un appartamento, ad esempio, in studio medico? Oppure se si vuole utilizzare a scopo abitativo un ufficio? In queste circostanze è necessario chiedere il cambio di destinazione d’uso. La procedura è strettamente legata alla categoria di utilizzo dell’immobile. Vediamo meglio cosa significa.

Ogni immobile ha una sua funzione d’uso per la quale viene progettato, rispondendo a certe caratteristiche. Le categorie di destinazione d’uso degli immobili sono:

• categoria residenziale
• categoria turistico-ricettiva
• categoria produttiva e direzionale
• categoria commerciale
• categoria rurale

Il cambio di destinazione immobile può essere:

• urbanisticamente rilevante (quando c’è il passaggio di categoria; es.: da abitazione a studio medico e viceversa)
• urbanisticamente non rilevante (es.: da bar a ristorante) 

Nel caso in cui in uno stesso edificio siano presenti 2 attività differenti (ma tra loro collegate), prevale quella che occupa la superficie maggiore.

A regolare questa transizione esiste un iter burocratico preciso. La normativa di riferimento per la variazione destinazione d’uso è inquadrata dal Testo Unico Edilizia DPR 380/2001, art. 23 ter “Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante”. 

Nel caso di un cambio di destinazione di categoria si deve:

• verificare, con i professionisti competenti, la sussistenza dei requisiti per il cambio di destinazione
• procedere con l’avvio della pratica urbanistica (anche in assenza di opere) 
• aggiornare i documenti catastali

Come posso sapere se l’immobile che mi interessa può essere convertito a uso abitativo? Uno dei primi passi è procedere alla visura degli atti di fabbrica, qui si dovrà verificare: 

• la progettazione dei locali “per la permanenza di persone” 
• la presenza di requisiti igienico-sanitari 
• la presenza di requisiti di aerazione
• la presenza di requisiti di illuminazione
• la presenza di requisiti elettrici e telefonici
• la presenza di requisiti di isolamento (dall’umidità e termici)
• la presenza di requisiti di isolamento acustico

Il primo punto presuppone l’esistenza di una superficie lorda (SL) congrua, ossia di una volumetria abitabile, destinata e progettata per la permanenza di persone. Nel caso di uffici o laboratori, probabilmente la SL sarà congrua, nel caso di magazzini o locali destinati allo stoccaggio di materiali, è tutto da verificare. 

Il passaggio di un immobile da abitazione a ufficio comporta sempre la richiesta del permesso per costruire, perché si tratta di una modifica urbanistica, anche se non si eseguono lavori. Gli immobili di lusso a Milano offrono molte opportunità di questo tipo, in quartieri centrali e importanti per attività professionali di alto livello.  

Sebbene le principali direttive siano stabilite a livello nazionale, ciascun Comune può integrare la normativa con disposizioni e vincoli locali. La nostra agenzia Barbara Magro, tra le migliori agenzie immobiliari di Milano, può aiutarti a identificare l’immobile più adatto alle tue esigenze e a valutare in modo professionale il cambio di destinazione d’uso. 

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