Case da sogno e immobili di lusso: come funziona la tassazione relativa alla compravendita? Si paga sempre l’IMU? Per rispondere a queste domande è bene chiarire quali immobili rientrano, per legge, nella definizione di “immobili di lusso”.

Fino al 2014 le caratteristiche che consentivano di definire una casa di lusso erano stabilite nel Decreto Ministeriale 2 agosto 1969 (da qui in poi d.m. 2/8/1969). I criteri sono stati notevolmente semplificati con l’art. 33 del d.lgs. 175/2014.

Come sono regolamentati gli immobili di lusso in italia da un punto di vista fiscale? Quali caratteristiche deve avere un’abitazione per essere considerata lussuosa? In precedenza il d.m. 2/8/1969, dall’art. 1 all’art. 8, individuava delle caratteristiche che, se possedute, facevano ricadere l’immobile tra le case di lusso.

Le caratteristiche erano diverse. Ad esempio, la costruzione in aree destinate dagli strumenti urbanistici a “villa”, “parco privato” o costruzioni “di lusso”; la metratura interna utile dell’unità immobiliare, superiore ai 240 mq; la presenza, in abitazioni unifamiliari, di una piscina di almeno 80 mq di superficie o di campi da tennis con sottofondo drenato di superficie di almeno 650 mq. Oltre a un elenco di 7 categorie, si poteva considerare abitazione di lusso anche quell’immobile che possedesse almeno 4 di una serie di requisiti elencati nell’allegato al decreto. Tra questi la presenza di doppio ascensore, i materiali di finitura degli immobili e così via.

Con il d.lgs. 175/2014 la qualificazione di un immobile come di lusso, ai fini fiscali, è stata notevolmente semplificata, perché vincolata alla categoria catastale dell’immobile. Quindi, si considerano a tutti gli effetti abitazioni di lusso quelle che rientrano nelle seguenti categorie catastali:

• A/1: abitazioni signorili
• A/8: abitazioni in ville
• A/9: castelli e palazzi di pregio storico-artistico

Una circolare ministeriale (Circ. n. 31E/2014) ha poi precisato che, con decorrenza dal 2014, sono annullate le indicazioni presenti nel d.m. più volte citato.

Dal 2014 gli immobili che al Catasto risultano registrati con le categorie A1, A8 e A9 sono immobili di lusso, Milano o Roma che sia, devono corrispondere il pagamento della tassa di compravendita e dell’IMU e non possono usufruire dell’agevolazione prima casa.

Gli immobili di lusso in vendita in Italia rappresentano circa lo 0,01% di quelli accatastati. Per l’acquisto degli immobili di lusso non è possibile fruire delle agevolazioni prima casa.

Le tasse di compravendita da corrispondere sono:

• imposta di registro
• imposta catastale
• imposta ipotecaria

Le ultime due sono soggette a una tassazione fissa, mentre la prima si stabilisce in base all’importo di compravendita, anche se è possibile richiedere che venga applicato il regime “prezzo-valore”, per cui l’imposta prende come base il valore catastale. L’imposta di registro per le abitazioni di lusso è del 9%.

Quando un immobile viene ceduto da un’impresa costruttrice/ristrutturatrice allora si applica l’IVA. Nel caso di immobili di lusso, l’IVA è pari al 22% dell’importo di compravendita; l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale sono dovute in misura fissa.

Il pagamento dell’IMU casa di lusso è sempre dovuto quando l’immobile rientra nelle categorie catastali A1, A8 e A9.

Esiste una categoria per la quale è prevista l’esenzione IMU casa di lusso, si tratta dei villini (A7) che, pur con pertinenze proprie, come giardino ed aree esterne, e pur avendo metrature da casa di lusso, non rientrano nella categoria catastale perché non inserite in zone di pregio.